日本の空き家は、なぜ増え続けているのでしょうか。結論からいえば、空き家問題を完全になくすことは困難ですが、発生前の相続対策、早期の売却・活用、危険な建物の除却を組み合わせれば、地域への被害を抑えることは可能です。本記事では、全国の自治体が直面する共通課題と、これから必要となる対策を解説します。
空き家問題は「すべての住宅を再利用する」だけでは解決しない
空き家問題の現実的な解決とは、すべての空き家に新しい住民を入れることではなく、使える住宅は活用し、使えない住宅は安全に除却し、新たな空き家の発生を防ぐことである。
総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2,000戸に達し、総住宅数に占める空き家率も13.8％と過去最高になりました。2018年と比べて空き家は約51万戸増えており、住宅のおよそ7戸に1戸が空き家という計算になります。
ただし、この900万戸がすべて同じ問題を抱えているわけではありません。空き家には、入居者を募集している賃貸住宅、売却中の住宅、別荘、長期間使われていない住宅などが含まれます。
自治体にとって深刻なのは、賃貸用や売却用、別荘などを除いた「その他の空き家」です。居住目的がなく、売却や賃貸の予定も明確でない住宅は、管理されないまま老朽化する可能性が高いためです。
空き家対策では、住宅を次のように分けて考える必要があります。
- 比較的状態がよく、売却や賃貸が可能な住宅
- 改修すれば住宅や店舗、地域施設として使える住宅
- 所有者による定期的な管理が必要な住宅
- 老朽化が進み、除却を検討すべき危険な住宅
すべてを「地域資源」として再生しようとすると、需要のない地域に公費を投入し続けることになりかねません。活用可能性を見極め、活用・管理・除却を使い分けることが、空き家対策の出発点です。
なぜ人口減少社会では空き家が増え続けるのか？
空き家が増える最大の理由は、世帯数や住宅需要が縮小しても、既存住宅が自動的には減らず、新築住宅も供給され続けるためである。
人口が減れば住宅需要も減少しますが、人が住まなくなった家がすぐに解体されるわけではありません。親が亡くなった家を子どもが相続しても、すでに別の地域に自宅を持っていれば、相続した住宅は使われないまま残ります。
国土交通省の2024年空き家所有者実態調査では、空き家の約6割が相続によって取得されたものでした。そのうち7割以上が1980年以前に建築された住宅で、約6割は所有者の死亡をきっかけに空き家になっています。
空き家になる前に方針が決められていない
相続前に家族で住宅の扱いを話し合っていないことも、空き家を増やす原因です。誰が相続するのか、住む人がいるのか、売却するのかを決めないまま所有者が亡くなると、遺族は感情面と手続き面の両方で判断を先送りしやすくなります。
同調査では、相続前に何らかの対策を行っていた世帯は2割余りにとどまりました。事前対策がなかった空き家は、対策があった空き家に比べ、活用や解体をせず所有し続ける割合が約1.5倍になっています。
所有者が判断を先送りする背景には、次のような事情があります。
- 親族間で売却や解体への意見がまとまらない
- 仏壇や家財道具が残り、整理に踏み切れない
- 将来使う可能性があると考えている
- 解体費や改修費を負担できない
- 土地を売っても十分な金額にならない
- 遠方に住んでおり、管理や相談に出向けない
空き家問題は、建物だけの問題ではありません。相続、家族関係、資産価値、地域への思いが絡み合うため、所有者本人にも簡単には決断できない問題なのです。
空き家はなぜ地域全体の問題になるのか？
管理されない空き家は、倒壊や火災だけでなく、防犯、衛生、景観、不動産価値などを通じて周辺住民にも影響を与える。
住宅は個人の財産ですが、管理されない状態になると、その影響は敷地の中だけにとどまりません。屋根や外壁の落下、樹木や雑草の繁茂、害虫や動物の侵入、ごみの不法投棄などが発生し、近隣住民の生活環境を悪化させます。
人の出入りがない建物は、不法侵入や放火の不安も生みます。災害時には、老朽化した塀や建物が道路側へ倒れ、避難や救助を妨げる可能性もあります。
国土交通省も、放置された空き家によって、倒壊などの安全上の問題に加え、ねずみや害虫、不法侵入など衛生面・防犯面の悪影響が生じると説明しています。
都市部と地方では問題の現れ方が異なる
地方の空き家問題は、人口流出と住宅需要の不足が中心です。低価格でも買い手が見つからず、土地と建物を無償に近い条件で手放そうとしても、管理責任を引き受ける人が現れない場合があります。
一方、都市部でも空き家は増えています。立地条件がよくても、接道条件を満たさず建て替えが難しい住宅、権利関係が複雑な住宅、所有者が高齢化した住宅などは市場に出にくいためです。
東京都は、都内では中古住宅流通が比較的活発で、空き家が長期化しにくい特徴があると説明しています。これは裏を返せば、住宅需要と流通市場が機能する地域ほど空き家が解消されやすいことを示しています。
空き家の多さだけでなく、「市場で動く住宅なのか」「管理されない住宅なのか」を区別しなければ、地域の実情に合った対策はできません。
自治体の空き家対策にはどのような限界があるのか？
自治体が空き家を把握しても、所有権や相続関係、費用負担の問題があるため、行政の判断だけで売却や解体を進めることはできない。
住民から「危険な空き家をすぐに取り壊してほしい」という要望が寄せられても、自治体が自由に私有財産を処分できるわけではありません。まず所有者を調査し、建物の状態を確認したうえで、助言、指導、勧告、命令などの手続きを進める必要があります。
相続登記が長年行われていなければ、登記上の所有者がすでに死亡し、相続人が全国各地に分散していることもあります。共有者の一部と連絡が取れないだけで、売却や解体の合意形成が止まるケースもあります。
小規模自治体ほど専門人材が不足する
空き家対策には、不動産、建築、税務、登記、相続、福祉など幅広い知識が必要です。しかし人口減少が深刻な自治体ほど職員数が限られ、空き家だけを担当する専門部署を設けることが難しくなります。
国土交通省のモデル事業では、調査対象となった小規模自治体のうち、宅地建物取引業者が所在しない自治体が89.5％、司法書士が所在しない自治体が69.4％に上った例も報告されています。自治体単独では相談や売買、相続手続きまで対応できず、広域連携が必要とされています。
自治体が抱える代表的な実務課題は次のとおりです。
- 空き家の所在地と状態を継続的に把握する人員が足りない
- 登記簿や戸籍をたどって所有者を探すのに時間がかかる
- 建築や法律に詳しい職員が常駐していない
- 解体補助や緊急措置に使える財源が限られている
- 活用希望者を見つけても契約実務には関与しにくい
- 除却後の土地の使い道が決まらない
このため、空き家問題は自治体に相談すればすぐ解決する問題ではありません。行政、不動産事業者、司法書士、建築士、地域団体などが役割を分担する体制が不可欠です。
改正空家法によって何が変わったのか？
2023年施行の改正空家法は、倒壊寸前の空き家だけでなく、管理不全が進み始めた段階から自治体が所有者に対応を求める制度へ転換した。
従来の空家法では、倒壊の危険や衛生上の問題が著しい住宅を「特定空家」に指定し、自治体が指導や勧告、命令を行う仕組みが中心でした。しかし、特定空家になるまで待っていては、修繕も活用も困難になり、最終的に解体するしかなくなります。
そこで2023年12月に施行された改正法では、放置すれば特定空家になるおそれがある住宅を「管理不全空家」として扱えるようになりました。自治体は、窓や屋根の損傷、雑草の繁茂などが進む段階から、所有者に管理を求められます。
指導を受けても改善せず、勧告の対象になった管理不全空家や特定空家は、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置を受けられなくなる可能性があります。建物を残しておいた方が税金は安いという従来の動機を弱め、所有者に早期の対応を促す制度です。
相続登記の義務化も所有者不明を防ぐ
2024年4月からは、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務化されました。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記の義務化によって、将来の所有者不明住宅を減らす効果は期待できます。ただし、登記を済ませても、住宅を売るのか、貸すのか、解体するのかが自動的に決まるわけではありません。
法律は所有者を明確にし、対応を促すための基盤です。実際に空き家を減らすには、所有者が相談しやすく、行動に移しやすい支援まで用意する必要があります。
空き家バンクや移住促進で解決できるのか？
空き家バンクは活用可能な住宅には有効だが、住宅需要そのものが乏しい地域や老朽化した住宅まで救済できる万能策ではない。
多くの自治体は、売却や賃貸を希望する所有者と、移住者や利用希望者を結び付ける空き家バンクを運営しています。国土交通省も、自治体を横断して物件を検索できる全国版空き家・空き地バンクを整備しています。
空き家バンクは、一般の不動産市場では扱われにくい低価格住宅や地方の物件を可視化する点で意味があります。改修補助、移住支援、子育て支援、地域の仕事と組み合わせれば、成約につながる可能性も高まります。
しかし、掲載すれば必ず買い手が現れるわけではありません。雨漏りや耐震性の問題がある住宅、交通や買い物が不便な地域、改修費が購入価格を大きく上回る住宅は、低価格でも選ばれにくいのが現実です。
空き家活用が成立しやすい条件としては、次のようなものがあります。
- 建物の劣化が比較的少ない
- 所有関係や境界が整理されている
- 生活に必要な交通、医療、商業環境がある
- 改修費を含めても取得する利点がある
- 住宅以外の店舗、宿泊、福祉などの需要がある
- 地域住民が新しい利用者を受け入れる体制がある
空き家だけを紹介するのではなく、その地域でどのような生活や仕事ができるのかまで示すことが重要です。住宅は安くても、暮らしを維持できなければ定住にはつながりません。
空き家問題を解決するために何が必要なのか？
今後の空き家対策では、問題が表面化してから対応するのではなく、居住中の段階から住宅の将来を決める「発生予防」が最も重要になる。
これまでの空き家対策は、危険になった建物への対応に重点が置かれてきました。しかし、老朽化してから所有者を探し、解体を求める方法では、自治体の人員と財源が追いつきません。
必要なのは、高齢者が施設へ入居したときや所有者が亡くなったときに、住宅がそのまま放置されない仕組みです。家族での話し合い、遺言、相続登記、家財整理、売却査定などを、居住中から進める必要があります。
住宅の終活を一般化する
自宅をどうするか考える「住宅の終活」は、特別な資産家だけの問題ではありません。子どもが住宅を引き継がない可能性があるなら、所有者が元気なうちに方針を決めることが、家族と地域の負担を減らします。
自治体も空き家になった後の相談だけでなく、高齢者福祉、介護、相続相談と連携し、空き家予備軍に働きかける必要があります。所有者の死亡や施設入居を行政が把握しても、部門間で情報や支援制度が分断されていては、早期対応につながりません。
活用と除却を同時に進める
状態のよい住宅は市場流通や地域利用につなげ、再利用が難しい住宅は所有者による解体を支援するという二つの政策が必要です。活用だけを成功例として強調すると、需要のない空き家が対策から取り残されます。
除却後の土地についても、隣地との統合、駐車場、防災空地、地域の小規模な広場など、地域ごとに出口を考えなければなりません。建物を壊して終わりではなく、人口が減っても維持できる市街地へ再編する視点が求められます。
今後の空き家対策は、次の順序で進めることが現実的です。
- 居住中から相続や売却の方針を決める
- 空き家になった直後に所有者へ働きかける
- 状態のよい住宅を市場や空き家バンクに出す
- 改修可能な住宅を地域用途に転換する
- 再利用が難しい住宅は早期に除却する
- 除却後の土地を地域全体で再編する
空き家を一戸ずつ処理するだけでは、人口減少に追いつきません。住宅をどこに残し、どこを縮小するのかという都市計画まで含めて考える必要があります。
まとめ
空き家問題は完全に解消できなくても、相続前の準備、早期の市場流通、適切な管理、危険住宅の除却によって、地域への影響を大幅に抑えることは可能である。
日本の空き家は900万戸を超え、今後も人口減少と高齢化によって増えると考えられます。空き家バンクや移住促進だけですべてを再利用することは難しく、需要のない住宅については除却を含む判断が避けられません。
重要なのは、空き家になってから対処するのではなく、所有者が暮らしている段階から住宅の将来を決めておくことです。家族による話し合いと相続登記を進め、使える住宅が劣化する前に市場や地域へつなぐ必要があります。
空き家問題は、過去に建てられた住宅をどう処理するかという問題だけではありません。人口が減る日本で、どの地域に住宅と生活基盤を残し、どのように持続可能なまちへ再編するかを問う課題なのです。